¿Es legal terminar unilateralmente los contratos de arrendamiento tras la intervención de la SAE a Lili Pink y YOI?

Local comercial de moda femenina como foto de referencia para hablar sobre si es legal terminar unilateralmente los contratos de arrendamiento tras la intervención de la SAE en Lili Pink y YOI.

El 28 de abril de 2026 la Fiscalía General de la  Nación informó que en desarrollo de una investigación documentó que un conglomerado empresarial, con la fachada de una cadena de venta de ropa femenina, habría realizado operaciones de lavado de activos en cuantía de 730.000 millones de pesos (doscientos millones de dólares aproximadamente; en Colombia el salario mínimo mensual equivale aproximadamente a 356 USD), generado enriquecimiento ilícito por más de 430.000 millones de pesos y un posible contrabando que superaría los 75.000 millones, a lo que se habría agregado el decomiso por la aduana de mercancía avaluada en más de 54.000 millones de pesos. “(…) la organización delictiva habría estructurado un entramado compuesto por importadoras, comercializadoras y sociedades de papel, mediante el cual ingresaba al país mercancía como prendas de vestir, juguetes y productos cosméticos, que luego eran distribuidos en el mercado nacional para dar apariencia de legalidad a la operación. Las maniobras estarían orientadas a disimular el control aduanero, fragmentar transacciones, simular relaciones comerciales y dificultar la trazabilidad del dinero, facilitando su incorporación al sistema económico formal".

“Producto de la labor articulada realizada, un fiscal de la Dirección Especializada de Extinción del Derecho de Dominio impuso medidas cautelares de suspensión del poder dispositivo, embargo y secuestro sobre 405 locales comerciales, 40 inmuebles, 8 vehículos y una sociedad, los cuales serán objeto de avalúo.”. 

Al día siguiente, el 29 de abril de 2026, la entidad estatal denominada Sociedad de Activos Especiales (SAE), en el marco de sus funciones como administradora de los bienes incursos en procesos de extinción de dominio, informó que acompañando el proceso que adelanta la fiscalía asumía la administración de los bienes objeto de las diligencias, “con el propósito de garantizar la sostenibilidad de la operación y la protección del valor de los activos.”.

Complementariamente, el 27 de mayo de 2026 la misma SAE informó que había recibido 87 solicitudes presentadas por empresarios y operadores de centros comerciales orientadas a la terminación unilateral de contratos de arrendamiento de locales comerciales donde funcionan establecimientos de comercio de la sociedad Fast Moda S.A.S., operadora de las marcas Lili Pink y Yoi.

En entrevista radial el vicepresidente de la SAE el mismo día informó que la causal invocada por los empresarios y operadores de centros comerciales para la terminación unilateral de los contratos de arrendamiento de los 87 locales de Fast Moda S.A.S., es el inicio del proceso de extinción de dominio y detalló que los administradores de algunos centros comerciales han llegado al extremo de poner vallas para impedir el ingreso de los trabajadores a los locales.

Al respecto cabe formular las siguientes preguntas:

¿El inicio del proceso de extinción de dominio le genera riesgo de extinción de dominio a los propietarios de los locales?

¿Proponer la cancelación unilateral de los contratos les atenúa ese riesgo?

¿Es legalmente procedente la cancelación unilateral de los contratos?

¿Qué es lo más recomendable que deben hacer ahora los propietarios de los locales?

Frente a la primera pregunta la respuesta es que el hecho objetivo del inicio del proceso de extinción de dominio a Fast Moda S.A.S., no es lo que le genera riesgo de extinción de dominio al propietario de un local. Lo que genera riesgo es que la fiscalía logre recolectar pruebas que le permitan inferir razonablemente que es procedente desvirtuar la buena fe exenta de culpa de ese propietario. Téngase presente que dentro de la acción de extinción de dominio a lo que están obligados fiscales y jueces es a presumir la buena fe de las personas; el solo hecho de que exista una relación contractual con un presunto delincuente no hace emerger una presunción de mala fe. Presumir la buena fe es un deber de rango constitucional; presumir la mala fe es imposible legalmente. 

Y lo que es más trascendental, esas pruebas sobre la ausencia de buena fe exenta de culpa del propietario no versarán en ningún caso sobre el periodo de la relación contractual que se inicia a partir de la toma de administración por la SAE, sino sobre el periodo de la relación contractual que se desarrolló antes de la toma de administración por la SAE.

Veamos: en desarrollo de un contrato de arrendamiento, por ejemplo, el propietario del local no tenía el deber de verificar si las mercancías que allí vendía Fast Moda S.A.S. habían ingresado legalmente al país, no le correspondía pedir que le presentaran las licencias aduaneras de importación de cada prenda, juguete o cosmético.

La fiscalía podrá desvirtuar la presunción de buena fe del propietario del local, por ejemplo, si demostrara que a pesar de que el inquilino es un reconocido contrabandista, el propietario del local no tomó medidas para impedir que allí se continuaran vendiendo mercancías de contrabando. Y la fiscalía demostrará que el inquilino es un reconocido contrabandista, por ejemplo, si ello ha sido previamente revelado por medios de prensa profesionales, por comunicados de las autoridades locales, por requerimientos de autoridades extranjeras, o por su inclusión en listas vinculantes o restrictivas, todo lo cual razonablemente se entiende habría estado al alcance del conocimiento y la comprensión del propietario del local.

Es de destacar que ninguno de estos medios de revelación obra respecto de Fast Moda S.A.S.; pero si dentro del evento ejemplificado obraran, lo primero que debe hacer el propietario para impedir que en el local se continúen vendiendo mercancías de contrabando y atenuar el riesgo de extinción de dominio, evidentemente es propugnar inmediatamente por la terminación del contrato de arrendamiento. Si el contrato contiene una cláusula que prevé su terminación ante el evento de que el inquilino lo utilice para realizar actividades ilegales, el camino resultará más expedito, aunque a pesar de su ausencia, la justicia civil no dudará en conceder la terminación, pues nadie puede ser obligado a facilitar sus bienes para que otros delincan con ellos. 

Recuérdese que en cuanto resultan analógicamente aplicables los artículos 1996 y 2031 del Código Civil, el arrendatario está obligado a usar de la cosa según los términos o el espíritu del contrato; el arrendador tiene derecho a expeler al inquilino que emplea el local con un objeto ilícito y en estos eventos puede el arrendador reclamar la terminación del arriendo con indemnización de perjuicios.

Mantener vigente el contrato de arrendamiento después de que la SAE ha asumido la administración de los activos de Fast Moda S.A.S. si bien objetivamente conlleva permitir que en el local se continúen vendiendo mercancías que presuntamente Fast Moda S.A.S. habría ingresado de contrabando, ya no hace incurrir al propietario en la causal de extinción de dominio que emerge de permitir que el local sea destinado a la ejecución de actividades ilícitas, por una potísima razón:  los recursos que ahora genera la venta de cada prenda, juguete o cosmético, ya no ingresan al patrimonio del presunto contrabandista, sino que quedan bajo control de Estado colombiano. Esta es una de las grandes virtudes de la acción de extinción de dominio.

Y téngase presente lo dicho por el vicepresidente de la SAE:  como administradora de los bienes incursos en procesos de extinción de dominio, su propósito fundamental radica en “garantizar la sostenibilidad de la operación y la protección del valor de los activos.”, lo cual conlleva continuar la operación de la empresa, mantener abiertos al público los puntos de venta y conservar los empleos.

En este contexto, la ley bajo ninguna circunstancia autoriza la terminación del contrato de arrendamiento de un local por el hecho de que la empresa que lo ocupa esté siendo objeto de una acción de extinción de dominio y, por supuesto, ningún juez atenderá la petición del propietario en este sentido. En palabras sencillas: en estos eventos, por esta razón, legalmente no es procedente la cancelación unilateral de los contratos.

Corolario de lo anterior, es que poner vallas para impedir el ingreso de los trabajadores a los locales constituye una infracción que el artículo 77 del Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana (Ley 1801 de 2016) describe así: “5. Impedir el ingreso, uso y disfrute de la posesión o tenencia de inmueble al titular de este derecho.” y le genera derecho a la SAE, como nuevo arrendatario por disposición de la ley, para interponer una querella ante el inspector de policía, a efecto que se imponga al propietario del local la medida correctiva de restitución, mediante Orden de Policía, orden que constituye un mandato “claro, preciso y conciso” de obligatorio cumplimiento.

Recuérdese que en cuanto resultan analógicamente aplicables los artículos 1982 y 1987 del Código Civil, el arrendador tanto es obligado a librar al arrendatario de toda turbación en el goce de la cosa arrendada, como es obligado a la indemnización de perjuicios si el arrendatario es turbado en su goce.

Advierte el parágrafo del artículo 150 citado Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana que “El incumplimiento de la orden de Policía mediante la cual se imponen medidas correctivas configura el tipo penal establecido para el fraude a resolución judicial o administrativa de Policía establecido en el artículo 454 de la Ley 599 de 2000.”, delito que a su turno genera “prisión de uno (1) a cuatro (4) años y multa de cinco (5) a cincuenta (50) salarios mínimos”.

Se reitera que la cancelación unilateral del contrato atenúa el riesgo únicamente si se ha procedido a ello, por las vías legales, obviamente, tan pronto como el propietario evidencia que se está utilizando el local para actividades ilícitas.

Pero si el propietario ha actuado como tercero de buena fe, según se ha descrito, no estará en riesgo de extinción y por ende como no está en riesgo de extinción, buscar la cancelación por vía judicial  del contrato, después de la toma de administración por la SAE, no le atenuará un riesgo de extinción que no existe y en cambio sí le genera otro riesgo legal, consistente en que el juez civil no solamente no le concederá la terminación unilateral, sino que lo condenará en costas y lo obligará a indemnizar a la SAE si con ocasión de la demanda le ha causado perjuicios, a lo que habrá de sumarse lo que haya pagado en honorarios a un abogado para su representación.

Si acude a las vías de hecho, además, deberá enfrentar la querella y ante el incumplimiento de la orden de policía, tendría que afrontar la pena de prisión y la multa por el delito de fraude a resolución de policía.

Ahora bien, si el propietario había advertido antes que en el local se vendían bienes de contrabando, en su momento no propugnó por la cancelación del contrato de arrendamiento y procede a buscarla unilateralmente después de la toma de administración por la SAE, desde el punto de vista probatorio de la fortaleza de su presunción de buena fe durante la vigencia del contrato con Fast Moda S.A.S. ello ya no le resultará útil en modo alguno y sí se le generará el riesgo legal descrito en los párrafos anteriores.

Entendido todo lo anterior, el propietario de un local que tenga confianza en la fortaleza de la presunción de su buena fe no necesitará buscar la terminación unilateral del contrato de arrendamiento, ni mucho menos acudir a vías de hecho, sino que podrá mantener serenamente su relación contractual con la SAE y podrá tener la tranquilidad y confianza frente a un eventual requerimiento de la fiscalía.

Finalmente, resulta útil traer a colación la Circular Externa de la Superintendencia de Sociedades 2020-01-680161/100-000016 del 24 de diciembre de 2020, que consagra el Sagrilaft que deben cumplir algunas de sus empresas vigiladas, entre ellas determinados agentes inmobiliarios (Los que tengan ingresos desde 3.000 SMLMV o activos desde 5.000 SMLMV) y en la que se enuncian, entre otras, las siguientes señales de alerta de riesgo LA/FT/FPADM: “Operaciones con Productos provenientes de actividades ilegales (incluyendo, entre otros, el contrabando)” y “Operaciones con Productos que no han sido debidamente nacionalizados.”.

¿Acaso esto significa que los agentes inmobiliarios mencionados estaban obligados a pedirle a Fast Moda S.A.S. que les presentara los manifiestos de importación de cada prenda, juguete o cosmético puesto a la venta en los locales a su cargo? La respuesta es no, pues sus deberes no pueden tener tal alcance, como quiera que, en desarrollo del Sagrilaft, si bien deben indagar sobre el origen de los ingresos de sus contrapartes y advertir las señales de alerta que puedan emerger a lo largo de la relación contractual, no les es dado inmiscuirse en los negocios que los inquilinos realizan al interior de los locales, con las precisiones que detallo adelante.

Esta obligación sí nace respecto de una empresa que, por ejemplo, importa insumos, materia prima o mercancías, pues debe cerciorarse de que a lo largo de todo el trámite sus agentes han cumplido los requisitos legales, especialmente los aduaneros. Y si esta empresa importadora a su turno vende esos insumos, materia prima o mercancías importadas a otros comerciantes, estos otros comerciantes también están obligados a verificar que respecto de aquello que adquieren se han cumplido los requisitos legales, especialmente los aduaneros. Esto significa que los clientes mayoristas de Fast Moda S.A.S. deben estar en este momento recaudando y poniendo en perfecto orden todos los manifiestos de importación de las mercancías que les compraron, ante un muy posible requerimiento de la fiscalía.

Si bien, como se ha dicho, en virtud de sus deberes a las mencionadas inmobiliarias no les es dado inmiscuirse en los negocios que el inquilino realiza en el local, no debe olvidarse que si el inquilino llega a ser considerado como un reconocido contrabandista, por haber sido evidenciado ello por medios de prensa profesionales, por comunicados de las autoridades locales, por requerimientos de autoridades extranjeras, o por su inclusión en listas vinculantes o restrictivas, la inmobiliaria deberá tomar medidas para impedir que allí se continúen vendiendo mercancías de contrabando y si no lo hace oportunamente, deberá no solamente afrontar como tercero incidental el proceso de extinción de dominio del predio a su cargo, sino que adicionalmente deberá responderle al propietario por tal extinción, si este demuestra que las señaladas circunstancias le eran por completo ajenas, como por ejemplo por haber estado residenciado en el exterior.

Así las cosas, no es el inicio del proceso de extinción de dominio lo que les genera riesgo de extinción de dominio a los propietarios de los locales; proponer la cancelación unilateral de los contratos no les atenúa ese riesgo; legalmente no es procedente la cancelación unilateral de los contratos y acudir a las vías de hecho genera otros eventos de riesgo legal.